За нынешним бумом строительства и приобретения жилья в Чехии стоят два фактора: грядущая отмена с 2007 года института т.н. регулированной квартплаты и повышение ставки НДС с 2008 года. Об отмене льготной ставки НДС на строительство жилья мы неоднократно писали. Сегодня остановимся на реформе системы квартирной платы.

Неизвестно, сколько бы лет сменяющие друг друга правительства, независимо от их партийной окраски, еще затягивали решение проблемы, опасаясь лавины выселений или явной необходимости выделения денежной помощи социально слабым семьям. Иностранцы, купившие (по незнанию или соблазнившись на чрезвычайно выгодные цены) жилье с жильцами, имеющими на руках древние, но действующие договоры, в отличие от местных домовладельцев были намного упорнее и доказали, что не намерены мириться с анахронизмом эпохи социализма.

В частности, не найдя понимания у польских властей, француженка польского происхождения Гуттен-Чапска нашла правду в Страсбурге, в Европейском суде по правам человека, который подтвердил законность права частных домовладельцев в Польше распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Польский прецедент быстро поставил все на свои места.

Решение суда было принято в июне 2006 года, рассмотрение дела с учетом затяжек в виде опротестования решений в пользу истца польским правительством, длилось 11 лет. В конечном итоге Польше дано полгода на удовлетворение требований мадам-пани Гуттен-Чапской. Помимо ее права устанавливать ставку квартплаты, ей положено выплатить 30 тысяч евро в качестве моральной компенсации и 22,5 тысяч евро на возмещение судебных расходов.

Естественно, этот прецедент вдохновил всех остальных 50 тысяч частных домовладельцев страны. Общая сумма требуемой компенсации равна 14 миллиардов злотых (4,4 млрд. долларов). Более того, три тысячи жалоб с иском на 2,2 млрд. долларов в Страсбург поступило из Чехии, где такая же ситуация, а квартир с регулированной платой за проживание насчитывается около 750 тысяч. Правда, многие из них находятся в собственности местных органов управления.

Конституционный суд Чехии в марте нынешнего года рекомендовал частным домовладельцам выступить с исками к государству. Наконец, 1 июля вступил в силу закон, согласно которому с 2007 года начнется ежегодное 19-процентное повышение ставки регулированной квартплаты. Процесс выравнивания регулированной и рыночной ставок планируется завершить к 2010 году.

Однако неясностей с применением нового закона достаточно: спустя несколько дней после его вступления в действие прошли парламентские выборы, соперники, партийные коалиции, получившие абсолютно равное число голосов, все еще не могут договориться о распределении кресел в кабинете. А Министерство местного развития, отвечавшее за решение проблемы дерегулирования квартплаты, видимо, вообще, будет ликвидировано.

Тем не менее, определены общие правила помощи тем, кто окажется неспособен оплачивать жилье. Первая часть дотации предназначена и тем, кто проживает в квартире с рыночной квартплатой. Вторая часть – местная дотация и зависит от доходов конкретной семьи, места проживания и размера жилья. Если расходы на жилье, например, превысят 33 процента дохода семьи (в Праге 35%), то она имеет право на социальную помощь. Если, конечно, это жилье соответствует средней норме площади на человека: на одного человека 38 кв. м. общей площади, 52 метра на двух человек, 68 – на трех, 82 – на четырех и выше.

Если после оплаты за жилье семье останется денег меньше прожиточного минимума (2880 крон в месяц на одного человека, 5480 на двух членов семьи, 7080-7730 на двух взрослых и ребенка), то дотация будет выделена. Все это еще требует уточнения и конкретизации. Ожидается, что реформа обойдется бюджету в три миллиарда крон в год (132 млн. долларов) в год. Плюс содержание четырех сотен сотрудников мэрий, обслуживающих эти меры.

Конечная цель реформы – выйти к 2010 году на средний размер квартирной платы, отвечающий 5 процентам рыночной стоимости жилья в данном регионе. Но законом недовольны все: жильцы по умолчанию, домовладельцы из-за медленных и недостаточных, по их мнению, темпов прироста ставки квартплаты.

Действительно, нетрудно подсчитать, что, например, в городе Бенешов близ Праги к 1 января 2010 года законная ставка квартирной платы будет согласно реформе 3,2 тысячи крон в месяц за среднюю квартиру, когда уже сегодня рыночная ставка за такую же квартиру вдвое больше. В Праге квартплата подрастет больше: например, в Праге-2 регулированная квартплата средней квартиры (68 кв. м общей площади) сегодня 2,5 тысячи крон, рыночная аренда – 9,3 тысячи. К 2010 году регулированная квартплата вырастет до 6,8 тысяч крон.

Помочь домовладельцам в реализации их прав собственника в отношениях с квартиросъемщиками призваны и изменения в законах. С марта нынешнего года вступил в силу закон (№ 107/2006 Sb.)о праве домовладельца в одностороннем порядке повышать размер квартплаты и без привлечения суда выселять тех жильцов, которые не ее не платят. Тем самым изменен и Гражданский кодекс (№ 40/1964 Sb.).

Какое отношение, спрашивается, имеет проблема отмены института регулированной квартплаты к нашим читателям, большинство которых вряд ли живут в квартирах, полученных от государства лет так двадцать назад?

Во-первых, вести о грядущей отмене регулированной квартплаты резко повысили интерес инвесторов к многоквартирным домам, в квартирах которых проживают люди по старым договорам. Многие годы такая недвижимость мало кого интересовала – прибыль мизерна, ликвидность нулевая. Зато теперь самые расторопные спешат воспользоваться разницей цен. И это не замедлило сказаться, цены поползли вверх.

Во-вторых, те, кому грозит повышение квартирной платы, наконец, решились на строительство и покупку своего собственного жилья. Ежедневно 250 человек берет ипотечный кредит. Его средняя сумма достигла полутора миллиона крон. В прошлом году ипотек было выдано на 226 миллиардов крон, ожидается, что в нынешнем году эта цифра возрастет еще на 90 миллиардов. Этими тенденциями не вправе не воспользоваться тот, кто работает или намерен вступить на чешский рынок недвижимости.

Успеть втиснуться во временную ценовую нишу в секторе жилья с регулированной (пока) квартплатой следовало бы потенциальным инвесторам. Не воспользоваться небывалым сегодняшним спросом на новое (и не только) жилье – непростительно для застройщиков и риэлторов.

По заказу русского вестника чешской жизни журнала «Чешский Рай». Полный текст статьи в очередном номере журнала.