Если вы не являетесь гражданином страны-члена ЕС, то приобрести недвижимость в Чехии вправе лишь на свою зарегистрированную в этой стране фирму. Какие местные особенности следует учитывать при оформлении сделки? Естественно, если сделку оформляет адвокат, он проверит все обстоятельства, но неплохо и самому знать, что может скрываться в незамеченных или непроверенных деталях и обстоятельствах. Вот некоторые из них.

Приобретение недвижимости
Недвижимость в ЧР с покупателя на продавца «переводится», как здесь принято говорить и что на практике означает перевод права собственности, путем заключения письменного договора с его последующей регистрацией в кадастре недвижимости. Определенную информацию общего характера об этом можно получить на сервере Чешского управления геодезии и кадастра, см. www.cuzko.cz.
Помимо перевода права собственности, подобным способом регистрируется и какое-либо обременение или «материальное или правовое обязательство» (věcné břemeno) на объект недвижимости, дающее право указанному в нем лицу использовать объект, являющийся собственностью другого лица, или право доступа к нему.
На практике это обычно касается объектов, куда необходим доступ работников коммунальных служб или для проезда к соседнему дому, для возможности осуществлять снабжение торгового предприятия и т.п. Бывает, таким способом оформлено, например, пожизненное право проживания какого-либо лица в данной квартире или доме. Наконец, объект просто может находиться в залоге под полученный кредит.
Юридическая проверка прав собственности
Для установления достоверности факта, что продавец действительно является владельцем объекта, и юридического статуса приобретаемого объекта недвижимости покупателю следует перед совершением покупки произвести юридическую проверку прав собственности и иных прав на соответствующее имущество, т.н., как выражаются адвокаты «due diligence».
Это словосочетание переводят на русский язык по-разному: «проверка должной добросовестности», «должная старательность», «тщательное наблюдение» или «всестороннее исследование достоверности предоставляемой информации», но наиболее точным переводом будет «всестороннее исследование достоверности предоставляемой информации».
Речь идет о принципиальном шаге, так как в Чешской Республике имеется лишь ограниченная возможность застраховать себя от ущерба, возникшего по причине недостаточности права собственности. Юридическая проверка включает просмотр всех необходимых документов, зарегистрированных в кадастре недвижимости (хотя следовало бы проконсультироваться и по поводу других источников информации), установление истории соответствующего права собственности и определение факта, является ли продавец исключительным и неограниченным владельцем продаваемой недвижимости или нет. Даже наличие супруга (супруги) продавца, в том числе и в разводе, который по закону является совладельцем данного объекта недвижимости, и без ведома которого совершена его продажа, сделает сделку незаконной.
Кадастр недвижимости Основным источником информации об объектах недвижимости, находящихся в ЧР, их владельцах и материальных обязательствах, является кадастр недвижимости. Официальные сведения из кадастра недвижимости можно получить путем актуальной выписки из него на данное недвижимое имущество, которую можно получить в соответствующем управлении кадастра или (с последнего времени) у некоторых нотариусов. Выписки за плату (госпошлина от 100 крон) выдаются каждому лицу и на любой объект, независимо от того, кто является его владельцем. Неофициальные выписки и сведения информативного характера можно получить посредством Интернета на адресе http://katastr.cuzk.cz. Таким образом, соблюдается принцип абсолютной прозрачности.
Архив управления кадастра является следующим важным источником информации по объектам недвижимости. В связи с тем, что сегодняшний кадастр недвижимости возник лишь 1 января 1993 г., информацию за более ранний период необходимо искать в хронологически предыдущих реестрах и регистрациях. Если информация окажется неполной или неточной, можно запросить и другие сведения о данном объекте в иных органах государственного управления.
Возможные реституционные претензии
В Чехии довольно часты случаи реституционных претензий в отношении недвижимого имущества, в основном в отношении объектов старой постройки. В результате этого право собственности на такой объект недвижимости может быть не полностью ясным.
Реституционные претензии – это требования по возврату имущества лицу или лицам, у которых в период до 1990 г. оно было неправомерно изъято. Обычно срок подачи реституционных претензий является уже истекшим, но, несмотря на это, они могут возникнуть при определенных обстоятельствах или могут быть предметом незавершенных споров и иных процедур, касающихся или связанных с этими претензиями.
Как правило, из предосторожности принято затребовать от продавца обещание компенсировать ущерб в случае возникновения реституционных претензий или гарантировать безопасность при этом иным способом.
Информацию о возможных реституционных претензиях на недвижимость можно получить в Управлении земельных участков (www.upu.cz) или в местном суде (перечень судов по местонахождению можно найти по адресу: www.justice.cz), который бы рассматривал возможные реституционные споры.
Потенциальный покупатель недвижимости должен уделять внимание также такой специфической форме реституции, которая заключается в праве населенных пунктов при определенных условиях приобретать автоматически (ex lege) права собственности на недвижимость, которая ранее была в собственности государства.
Регистрация нового владельца в кадастре недвижимости
Хотя определенное лицо и значится в кадастре недвижимости в качестве владельца соответствующего объекта недвижимости, но оно уже могло этот объект недвижимости продать или по-иному перевести на третье лицо, причем новый владелец пока еще не зарегистрирован в кадастре по причине продолжительности административной процедуры регистрации прав собственности.
Возможное возникновение вышеуказанной ситуации необходимо предусмотреть в каждом договоре, касающемся покупки недвижимости, в частности, заявлением продавца о том, что соответствующий объект недвижимости им не был продан ранее, и он его не перевел на иное лицо иным способом.
Признание права собственности
Согласно чешскому праву и решениям чешских судов действительный владелец недвижимости может добиваться в судебном порядке признания своего права, независимо от того, зарегистрирован ли он в кадастре недвижимости в качестве владельца данного объекта недвижимости или нет.
Приобретение недвижимости «выдержкой»
Согласно чешскому праву, владельцем недвижимости может стать ее правомочный держатель bona fide (добросовестный держатель), если такое лицо или его юридический предшественник находился в этом статусе непрерывно в течение 10 лет.
Приобретение от «ложного владельца»
Согласно чешскому праву нельзя приобрести недвижимость от лица, которое хотя и зарегистрировано в кадастре недвижимости в качестве ее владельца, но не приобрело законным путем права собственности на данный объект недвижимости, например, по причине недействительности договора купли-продажи, на основе которой такой «ложный владелец» эту недвижимость приобрел.
Последствия выхода их договора
Выходом из договора покупки недвижимости согласно чешскому праву прекращается право претендовать на владение собственностью, на основе которого покупатель получил право собственности на соответствующий объект недвижимости. Тем самым возобновляются права прежнего владельца, в том числе и в случае, когда указанный объект уже был переведен на третье лицо.
В связи с этим следует обратить внимание на то обстоятельство, что в ЧР действует принцип superficies non solo cedit, т.е. строение не является частью земельного участка. Практическим последствием действия этого принципа является то, что могут быть разные владельцы земельного участка и строения, размещенного на этом участке.