На что следует обратить особое внимание при покупке земельного участка под застройку или иного объекта недвижимости? Во-первых, нужно собрать всю доступную информацию, лучше самую последнюю, о правовом статусе объекта покупки, разрешенном способе его использования, его владельце (владельцах), о том, на каком основании объект перешел в собственность нынешнего продавца, о возможном наличии имущественных обязательств, ограничивающих права владельца предмета продажи/покупки.

Практически вся эта информация содержится в Свидетельстве владельца (list vlastníka). Функции государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости в Чехии осуществляют территориальные Управления кадастра (katastrální úřad). Обратитесь в ближайшее территориальное управление и, заплатив 100 крон госпошлины (марка приобретается здесь же), получите Свидетельство на объект по указанному вами адресу. Информация абсолютно открытая, любой желающий вправе получить такую информацию о любом объекте.

Документ называется «Выписка из кадастра недвижимости», в графе List vlastníctví указан его регистрационный номер. В пункте «А» указан владелец объекта. Уточните, является ли продавец объекта недвижимости, предлагающий вам его купить, единственным владельцем. Если нет, то только его одной подписи под договором покупки будет недостаточно. Такой договор не будет правомочным, и даже если вы будете зарегистрированы новым владельцем объекта, то второй (третий…) совладелец его легко и успешно опротестует.

Уточним размеры объекта и сравним с данными, указанными в предложении о продаже или проекте договора покупки. Особо проверим, не распространяется ли на него особый режим (например, если объект находится под охраной как памятник архитектуры или истории, размещен на охраняемой территории). Например, вы покупаете дом, в котором в дальнейшем на первом этаже намерены оборудовать магазин или ресторан. Если предмет вашей покупки находится в историческом центре, то не факт, что местные власти дадут вам такое разрешение.

Особое внимание обратите на наличие (отсутствие) имущественных обязательств (věcné břemenо). Учтите, что такое обязательство может быть оформлено, как ограничение права собственника (залог, договор на право использования части объекта), так и в пользу объекта.

В пункте «В» имеется надпись: «Иные права» (Jiná práva). Здесь речь идет о наличии/отсутствии права, оформленного в пользу нашего объекта, например, věcné břemeno zřízení domovních přípojek или věcné břemeno chůze a jízdy, что означает ваше право использовать необходимые подсоединения коммуникаций. Например, на соседнем участке находится ваш канализационный колодец. Или право ходить и ездить через участок соседа. На этот случай указываются договоры на оформление данных прав.

В пункте «С» указываются ограничения вашего права как владельца, или права иных лиц на ваш объект или его часть. Примеры возможных обязательств - наличие антенны оператора мобильной телефонной связи на крыше на основании договора на срок 10 лет, подписанного владельцем объекта. Или наличие в подвале дома оборудования, принадлежащего местным коммунальным сетям (обычно такое случается в многоквартирных домах и нежилых помещениях). Или вдоль вашего забора проходит кабель к дому соседа. Если таких обязательств нет, то в пункте «С» будет указано: Bez zápisu.

Полезно уточнить способ получения предмета сделки в собственность его нынешнего владельца (пункт «Е»). Здесь обычно указывается основание перевода права собственности – договор покупки, наследование и т.п. Запросить у продавца оригиналы этих документов. Вдруг, в тексте указаны такие детали, которые по закону не регистрируются в кадастре недвижимости, но которые будут ограничивать ваши права.

Если такую Выписку из кадастра недвижимости вам предложит продавец, то обратите внимание на дату его получения. Недаром этот документ датируется с точностью до секунды. Вдруг за неделю, прошедшую с момента получения выписки, уже зарегистрирован новый владелец. Тогда вам предлагают объект, который уже продан. Не будем сгущать краски, вышесказанное вовсе не означает, что на практике сплошь и рядом вас хотят надуть. Но излишний контроль не помешает. Не правда ли?

Архив новостей