Как правильно купить жилье (квартиру или дом) в Чехии? Надежно и без переплаты!

С учетом последних тенденций на рынке недвижимости Чехии и изменений в законодательстве, постараемся ответить на этот общий вопрос путем ответов на частные вопросы, наиболее часто задаваемые нам.

Правда ли, что иностранец не из страны Евросоюза вправе купить недвижимость в Чехии в личную собственность, не имея вида на жительство (ВНЖ) или разрешения на постоянное местожительство (ПМЖ) в Чехии?

Да, затребованная Чехией отсрочка на 5 лет таких сделок, полученная при вступлении в ЕС, с 1 мая 2009 года не действует. Каждый гражданин так наз. третьей страны (не Чехии или страны-члена ЕС) может купить недвижимость в Чехии в свою личную собственность.

Дает ли это право на получение вида на жительство в Чехии?

Нет, автоматического права на получение вида на жительство это не дает.

Что является основанием для получения ВНЖ?

По-прежнему основной возможностью получить вид на жительство является ведение бизнеса, т.е. предпринимательской деятельности. Достаточно зарегистрировать в Чехии свою частную фирму, чаще всего в виде общества с ограниченной ответственностью (ООО) и назначить себя «органом управления фирмой».

Что означает «орган управления фирмой»?

В данном случае это лицо, правомочное выступать от имени фирмы и подписывать соответствующие документы. По-чешски это «еднатель» (от слова jednat – вести переговоры) или управляющий делами фирмы (поверенный в делах, делопроизводитель) с правом подписи. В фирме их может быть назначено несколько.

Существуют ли законные параметры активности бизнеса для подачи ходатайства на ВНЖ?

Каких-либо лимитов по обороту, объему сделок, количеству контрактов нет. Однако вполне понятно, что более благосклонно будет рассматриваться заявление от представителя действующей фирмы, показывающей оборот, сделки, наличие собственности – жилья, коммерческой недвижимости.

Выходит, что для больших шансов получить ВНЖ, сначала нужно зарегистрировать фирму, приобрести в ее собственность жилье или объект бизнеса, показать оборот, а потом, с учетом того, что мое присутствие необходимо в фирме для ведения бизнеса, ходатайствовать о получении ВНЖ?

Да, верно. Если раньше вполне достаточно было иметь только что зарегистрированную чешскую фирм с нулевым оборотом, то теперь этого мало. В консульстве вам скажут, что не видят в таком случае пока необходимости вашего постоянного пребывания в Чехии.

Можно ли сначала купить недвижимость, скажем, квартиру в личную собственность, не регистрируя фирму и не ходатайствуя о ВНЖ, сдавать ее в аренду, а потом зарегистрировать фирму, показать какой-то оборот и подавать заявление на ВНЖ?

Можно, владение собственным жильем будет плюсом к вашим шансам на получение ВНЖ. Хорошо и то, что ваша фирма получит юридический адрес в собственной недвижимости.

Где лучше покупать жилье в Чехии – в Праге, под Прагой или в провинции?

Решается, исходя из цели приобретения и объема инвестиции. Если это вклад капитала, то лучше квартира или дом в Праге или усадьба в ее предместье. Если вы намерены сдавать недорогую квартиру в аренду – несомненно, в Праге у станции метро. Если вам нужна дача, то в одном из курортных мест.

Каковы сопутствующие расходы по оформлению покупки жилья в Чехии?

Если вы покупаете квартиру в личную собственность в доме-новостройке от девелопера, являющегося нашим партнером, то никаких дополнительных расходов не будет.
Если приобретается жилье во вторичном фонде, то, скорее всего, придется оплатить услуги риелтора (3-5% от суммы сделки).
Если жилье приобретается на фирму – расходы по ее регистрации (1-2 тыс. евро в зависимости от комплексности услуги).

Каковы расходы по содержанию фирмы?

Зависит от активности фирмы. Аренда юридического адреса (500 – 2000 крон в месяц, в зависимости от местонахождения). Если юр. адрес в вашей квартире, то эта статья расхода, естественно, отпадает. Бухучет – налоговый отчет подается раз в год, составление баланса от 1000 крон. За каждую проводку в балансе заплатите 1 евро. Если вы оформили себя на работу в фирме и платите как работодатель зарплату и страховки, то бухгалтер возьмет 600 крон в месяц.

Где найти хорошего бухгалтера?

Мы поможем.

В случае семьи как будет решаться получение ВНЖ?

Достаточно оформить предпринимательский ВНЖ на главу семьи, члены семьи – супруг и несовершеннолетние дети получат статус ВНЖ членов семьи.

Часты ли случаи обмана покупателей при сделках по недвижимости?

За 14 лет нашей работы в Чехии мы с таким не сталкивались. В любом случае при покупке у частного лица не стоит экономить на проверенном адвокате (0,5% от суммы сделки). Лично мы работаем с проверенными солидными девелоперами, риелторами и адвокатами, никаких проблем не было.

Покупка квартиры в строящемся доме – не рискованное дело?

При покупке жилья у девелоперов – наших партнеров такой риск исключен. Это лидеры рынка недвижимости.

Кто будет осуществлять контроль за ходом строительства?

Вы. Вам будут даны все контакты и право посещения объекта, обсуждать варианты отделки и т.п. Или ваш представитель, зарегистрированный у девелопера. Это может быть одна из наших платных услуг.

Какова ставка НДС на новое жилье?

Важный момент! До конца 2011 года НДС на новое жилье в Чехии составляет 10%. Но с 2012 года он вырастет на 4%, а потом еще на 3,5%. Поэтому заметно выгоднее побольше заплатить в этом году.

Новые квартиры в Чехии сдаются под отделку или под ключ?

Под отделку обычно могут сдаваться индивидуальные жилые дома. Все зависит от условий договора. Квартиры обычно сдаются под ключ – заходи и живи. По желанию покупателя квартира отделывается в нескольких вариантах стандарта или по его индивидуальным пожеланиям, за что, естественно, придется доплатить.

Как перевести деньги за покупку жилья?

Способы бывают разные. Все зависит от возможностей вашего банка в стране постоянного пребывания. Переводите на счет продавца согласно календарю платежей. Обычно по частям, так как в некоторых странах существуют ограничения. Основание – договор покупки жилья. Если это ваш банк не устроит, то можно оформить договор со своей же фирмой о предоставлении ссуды от физического лица (владельца этой же фирмы). В таком случае обычно проблем с переводом денег не бывает. С точки зрения чешских законов это тоже вполне приемлемо. Особенно, если деньги переводятся безналом, а если имеется какое-либо подтверждение об источнике капитала – от продажи имущества, сбережения и т.п., то вообще отлично.

Каковы способы финансирования покупки?

Разные, все обсуждается и решается в индивидуальном порядке в зависимости от наличия свободных денег у покупателя, от его текущих и стабильных доходов, наличия ВНЖ или ПМЖ и т.п.

Как правило, наши партнеры-девелоперы предлагают следующее:
1. Покупатель знакомится с предложением и решает совершить покупку – квартиру в строящемся доме. При подписании договора бронирования конкретной квартиры он вносит 100 тыс. крон залог (4 тыс. евро). Он засчитывается в цену покупки.
2. Через месяц, после подписания договора о будущем договоре покупки вносится 20% стоимости покупки. Если покупатель располагает достаточными денежными средствами и не желает еще раз приезжать в Чехию через месяц, то он может подписать договор о будущем договоре покупки сразу после подписания договора бронирования и перевести эту сумму на счет продавца после отъезда домой.
3. Остальное оплачивается по индивидуальному календарю платежей. Можно оставшиеся 80% оплатить после сдачи квартиры в эксплуатацию. Чем больше платишь сразу, тем меньше набегает процентов к моменту последнего платежа, который производится после сдачи жилья в эксплуатацию. Конкретные варианты будут приведены ниже, но разница небольшая – 1-2 тысячи евро.

Назовите, пожалуйста, возможные варианты оплаты за квартиру.

Например, 2-комнатная квартира 50 кв. метров в строящемся в Праге доме у метро (2-3 минуты пешком), до центра 15-20 минут. Дом строящийся, будет сдан летом 2012 года. Если оплачиваете 90% сразу и 10% после сдачи в эксплуатацию, то квартира обойдется в 2 571 542 кроны (103 тыс. евро).

Если оплачиваете сразу 50%, а остаток после сдачи в эксплуатацию, то квартира обойдется в 2 599 849 крон (104 тыс. крон). Дороже лишь на тысячу евро, что, согласитесь, минимальная наценка, ведь это же не банк, который живет за счет процентов!

В доме со сдачей летом 2013 года такая же квартира, если заплатить сразу 50%, а остальное после сдачи в эксплуатацию, обойдется в 2 506 089 крон (100 тысяч евро). Если сразу оплатить, скажем, 70%, то выйдет 2 483 226 крон (99 тыс. евро).

Что такое договор о будущем договоре покупки?

Это относится к покупке строящегося жилья. Перевод права собственности возможен лишь на основании купли/продажи зарегистрированного в кадастре объекта недвижимости. Т.е. переводится право только уже зарегистрированной собственности. Квартира в строящемся доме пока не является таким объектом. Поэтому заключается договор о будущем договоре покупки, сам договор покупки является его составной частью.

Можно ли погашать цену покупки преждевременно, до сроков, указанных в календаре платежей, чтобы сократить проценты по отсрочке?

Можно, девелопер заинтересован в этом.

Не растратит ли продавец строящегося жилья мои деньги на другие объекты?

Нет, в договоре указывается, что ваши деньги идут на ваш объект. Контроль за этим ведет банк.

Можно ли подписывать договор покупки на русском языке?

Можно заказать у нас письменный перевод договора на русский язык. Но в любом случае приоритетным будет являться договор на чешском языке. Поэтому все договоры и контракты составляются только на чешском языке.

Если вы обратитесь к нам, а мы представим вас нашему девелоперу-партнеру, то устный перевод текста договора и сами переговоры до момента подписания договора о будущем договоре покупки мы сделаем бесплатно.

Если вы хотите иметь письменный перевод, чтобы проконсультироваться со своим доверенным адвокатом в стране постоянного проживания, то мы сделаем его быстро и квалифицированно по общепринятым в Праге расценкам.

Гараж, кладовая – входят ли в стоимость квартиры? Можно ли купить квартиру без них, сэкономив на этом?

Все зависит от договоренности. Можно купить квартиру и без места в подземном гараже, и без кладовой.

Входит ли в стоимость новой квартиры сантехника, кухня?

Сантехника входит, кухня – по желанию и за доплату.

Что такое квартира 2+1, 2+kk и т.п.?

2+1 – двухкомнатная квартира с отдельной кухней, то есть гостиная, спальня, кухня; 2+kk – двухкомнатная квартира без отдельной кухни, где kk –кухонный отсек в гостиной.

Можете ли вы предложить конкретные варианты для покупки жилья в Праге?

Девелоперская компания FINEP, один из лидеров рынка пражской недвижимости, в настоящее время строит так называемый Западный Город. Сейчас идет реализация второй очереди так наз. Британского квартала. Первая очередь уже сдана и успешно распродана. Вторая очередь будет готова к вселению летом 2012 года. Третий этап будет завершен летом 2013 года.

Это микрорайон непосредственно у станции метро «Стодулки», 15-20 минут до центра Праги. Выход из метро сразу у домов. Для этого использовали ранее законсервированный выход.

Вышеприведенные примеры финансирования двухкомнатных квартир взяты из этого проекта.

Ссылка на портал компании в Интернете здесь . Есть версия и на русском языке. Естественно, это информация общего характера. Вы можете задать нам все интересующие вас вопросы и получить ответ. Бесплатно. Условия покупки – дело сугубо индивидуальное, детали, включая способ финансирования, оговариваются непосредственно при встрече с девелопером. Организация встречи и сопровождение переговоров на русском языке – наша бесплатная услуга.

Есть ли у компании FINEP опыт работы с клиентами из России?

Клиенты из России составляют сегодня 20%. В последнее время их число начало расти.

Можно ли получить ипотечный кредит на покупку жилья в Чехии?

При покупке жилья в личную собственность (не на фирму) у нашего партнера-девелопера – можно. Условия сугубо индивидуальны и зависят от наличия ПМЖ, ВНЖ в Чехии или отсутствия таковых, от размера первоначального взноса, стабильности дохода в стране постоянного пребывания и т.п. Если вы оплачиваете сразу половину стоимости, то вторую половину можно погашать за счет сдачи квартиры в аренду.

Если же вы обратитесь к другим продавцам или в банк, то потребуется оформить новую, для гарантии отсутствия задолженности, фирму, что несет дополнительные расходы по регистрации фирмы и ее содержанию. Нужно будет оплатить составление бизнес-плана покрытия ипотеки. Более того, ставка предпринимательской ипотеки вдвое выше.

Во что обойдется содержание квартиры - налог на недвижимость, коммунальные услуги?..

Ставки налога на недвижимость в Чехии низки. За 2-3-комнатную квартиру в Праге нужно заплатить в год до 80 евро (зависит от площади).

Коммунальные услуги оплачиваются равными авансовыми частями ежемесячно. Размер аванса устанавливается от фактического потребления. По воде и отоплению перерасчет производится обычно раз в год. По газу и электричеству – пару раз в год. Переплата по воде и теплу вам будет возвращена (у меня лично, к примеру, 3-комнатная квартира, практически не включаем отопление, так как дом утеплен; ежегодно получаем назад 15-20 тысяч крон).

За 2-3-комнатную квартиру платят 2-3 тысячи крон в месяц (включая воду – холодную и горячую, канализацию, отопление, содержание помещений и оснащения совместного пользования – лифты, лестничные площадки, коридоры), освещение таких помещений, вывоз мусора, содержание домоуправа).

Взнос в фонд ремонта дома разный – в новых домах минимален, в старом фонде 1-2 тысячи крон в месяц. Плюс электричество и газ по факту. Обычно газ (для приготовления пищи) 200 крон в месяц, электричество 600-1200 крон в месяц.

Какова окупаемость инвестиций в жилье в Чехии?

Инвестиции в недвижимость принято рассматривать в долгосрочном горизонте. За исключением японского опыта, мировой опыт показывает, что, несмотря на падения и взлеты цен, они выгодны. В сегодняшнее кризисное время рассчитывать на быстрый рост цен недвижимости в Чехии вряд ли приходится, главное – стабильность и надежность.

Примеры из нашего опыта:

3-комнатная квартира 78 кв. метров в Праге у метро куплена в 2000 году за 1 миллион крон (25 тысяч долларов или евро). Сегодня она стоит 3 млн крон, но уже 170 тыс. долларов или 120 тыс. евро (курс чешской кроны за эти годы значительно вырос). Квартира сдавалась в аренду за 12 тыс. крон + коммунальные услуги в месяц. Так как в Праге много студентов и приезжающих работать из провинции и других стран, то спрос на наем недорогих квартир с удобной транспортной доступностью постоянен, ставки аренды не падают даже во времена кризисов.

Другой пример, тоже из нашей практики. Квартира 2+kk 40 кв. метров в Праге у метро была приобретена в 2005 году за 1,6 млн. крон (по тогдашнему курсу 64 тыс. долларов США). Квартира сдается в аренду практически беспрерывно за 8 тыс. крон в месяц + коммунальные платежи. Сегодня она стоит 2,2 млн. крон, что по нынешнему курсу – 120 тыс. долларов.

В связи с кризисом рост цен остановился, но это касается не только Чехии.

Какова стоимость жизни в Чехии?

Как и везде в мире, главная статья расхода – аренда жилья. Если у вас собственное жилье, то жизнь в Чехии не дороже, чем в России. Питание – цены вполне сопоставимы с российскими, общественное питание отлично развито и недорого. Единственное, что дороже, чем в России – бензин (вдвое).

Какая средняя зарплата в Чехии?

Сегодня средняя месячная зарплата в Чехии около одной тысячи евро (24 тыс. крон). В столице зарплата больше, в провинции хорошей зарплатой считается 15 тысяч. Установленный законом минимальный размер месячной зарплаты составляет 8000 крон.

Что входит в ваши услуги и во что это обойдется?

Если вы, заранее предупредив нас, приезжаете в Прагу, чтобы проконсультироваться на месте, уточнить детали и обратиться посредством нас к нашей партнерской девелоперской компании, то первая консультация в нашем офисе, встреча с девелопером в его офисе, ознакомление с объектом и показательной квартирой, устный перевод предварительных переговоров и договора бронирования для вас будут бесплатны.

Каковы ваши платные услуги и сколько это будет стоить?

Письменные переводы (при необходимости) с чешского языка на русский текстов договоров, представительские услуги в ходе строительства объекта, в дальнейшем и при необходимости – сдача квартиры в аренду и связанные с этим услуги. Расценки – общепринятые в Праге, оговариваются конкретно, исходя из объемов и сроков исполнения услуг.

Вы можете порекомендовать проверенного надежного адвоката для независимого юридического сопровождения сделки?

Можем, адвокаты, с которыми мы работаем более 10 лет, провели для нас и наших клиентов не одну сделку покупки недвижимости. Они абсолютно не связаны с продавцами той недвижимости, которую мы покупаем сами или предлагаем другим.

А можно ли обойтись без адвоката со стороны?

При покупке жилья у нашего партнера девелопера – вполне можно. При покупке жилья у частного лица через риелтора – лучше нанять независимого адвоката.

У вас есть конкретный опыт покупки жилья в Чехии, сопровождения подобных сделок, дальнейшего управления недвижимостью?

14 лет работы на пражском рынке недвижимости. Более 10 собственных объектов недвижимости, управление недвижимостью наших клиентов.

Где находится ваш офис?

В историческом центре Праги, в квартале от Вацлавской площади.

Пишите, при необходимости мы предоставим и телефонный контакт. Будем рады встрече в Праге! Желаем Вам успехов в реализации Ваших планов!

Вопросы, уточнения