Регистрацию права собственности на объекты недвижимости в Чехии осуществляет Управление кадастром недвижимости.

Принято считать, что если кадастр зарегистрировал сделку, внеся нового владельца, то и дело с концом, покупатель может без опаски вручать продавцу деньги. Но бывают случаи, когда подводит и такое солидное учреждение.

Опасность может таиться уже на стадии проверки документов при подготовке сделки. Основной документ при этом – свежая выписка из кадастра (list vlastnictví) о состоянии прав собственности на объект, где как правило отмечены и возможные его помещения в заклад или права третьих лиц, различные материальные обременения и т.п.

Однако и кадастр недвижимости – не истина в последней инстанции, которой можно безоговорочно доверять. Недаром еще никто не отменил принципиальное положение § 16, пункт 1 закона № 265/1992 «О регистрации прав собственности и иных вещных прав на недвижимость», которое гласит буквально следующее: «Регистрация правовых отношений в учете объектов недвижимости, произведенная на основании действующих предписаний, подтверждает правдивость обстоятельств, указанных в них, если не доказано обратное».

На практике это означает, что кадастр недвижимости не несет никакой ответственности по неформальной стороне дела, регистрируя право собственности на основании представленных документов, но не проверяя наличие каких-либо скрытых обстоятельств, могущих стать препятствием.

Например, это могут быть вещные обязательства, более ранние договоры о будущем договоре покупки, право приоритета покупки и т.п. Если кто-либо в суде докажет, что располагает законным правом на квартиру или дом, или иную недвижимость, пусть даже и незарегистрированное кадастром, то сделка может быть признана недействительной.

Ваше счастье, если обладатель такого права не записан в кадастре свыше десяти лет – на этом основании можно объявить его права просроченными из-за истечения срока давности. Или он вдруг объявится по истечении десяти лет после того, как вы стали официальным владельцем недвижимости. Однако действующий Гражданский кодекс содержит положение о том, что «на собственность не существует истечение срока давности» – «vlastnictví se nepromlčuje».

Вот те на! Тупик и крах веры в кадастр. Что делать, как обезопасить себя от такого сюрприза? Способов несколько, опытный адвокат их подскажет. Несомненно, в пакете документов при подготовке договора покупки обязательно должно быть заявление продавца, что никто кроме него не располагает какими-либо правами на предмет сделки. В противном случае новый владелец (или суд) сможет признать его заверения неправдивыми и потребовать возврата денег.

Также можно застраховать свое право собственности путем так наз. title insurance. Впрочем, следует заметить, что такие случаи чрезвычайно редки, в основном приходясь на старинные строения или имущество от фирм с несколькими владельцами, но знать о такой опасности все же не мешает.

По заказу журнала на русском языке «Чешский Дом». Полный текст статьи читайте в очередном номере печатной версии журнала.